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多平台矩阵式扩张 宝能系地产谋上市

在经历了“股权纷争”“人事变动”等一系列波折之后，宝能对地产业务依然雄心勃勃，而谋求上市是其最重要的目标。

在去年7月，宝能地产上市计划便被曝光。根据规划，宝能地产上市时间不迟于2022年，规模做到行业前八，利润超过400亿元，公司估值5000亿―7000亿元。

宝能系内部人士向时代周报记者透露，公司一直有上市规划，但至于什么时候上市，目前来看仍是未知。

对于迫切寻求上市的宝能而言，规模不足仍是其发展软肋。

拿地策略生变

成立于2002年的宝能地产，经过十余年来的发展，业务规模始终徘徊在行业中下游。

但2013―2014年期间，宝能地产曾上演“大跃进”式的发展，启动全国扩张计划，从一城一盘，扩展至2014年底的约30城40盘，并计划在2015年使宝能地产开发体量达3500万平方米。

激进拿地之后，却遭遇市场寒流，由于项目运营不善，多地项目进展迟缓，此后宝能鲜少出现在公开土地市场中。没想到，时隔几年，这些项目却享受到低价拿地所带来的红利。

“合肥宝能城项目，在2013年拿下，土地成本2000多元/平方米，现售价在1万元/平方米，深圳宝能城项目在3―4万元/平方米的时候就可以出售，但现在已经卖到8万元/平方米。” 上述内部人士向时代周报记者表示。

然而，今年以来，宝能在公开土地市场身影重新频现。时代周报记者不完全梳理统计，今年以来宝能在公开拿地金额近100亿元，补充了大量的土地储备。

“今年拿地金额为200亿―300亿元，拿地净利润要保持在20%以上，每一块地都要董事长姚振华的批准 。” 上述内部人士向时代周报记者说道。

时代周报记者梳理，仅2―4月期间，宝能系就分别以17.16亿元、13.93亿元、14.79亿元、22.74亿元拿下浙江绍兴、天津静海、云南腾冲、绍兴镜湖和丽水职院多处地块。

5月13日，一家名叫深圳佳禄投资有限公司以13.17亿元加2.3万平方米自持，竞得佛山顺德两处地块，溢价率约60%。而根据企查查资料显示，深圳佳禄投资有限公司的控股股东为广州宝能城市发展有限公司。

另外，在2019年上海普陀区规土局发布《关于普陀区形态规划展示的报告》中，中环百联项目目前已由深圳宝能接手，这也是宝能地产系进入上海的首个项目。

上述内部人士透露： “慢节奏开发在协议拿地的情况可行，但随着市场环境改变，内部还是希望加快周转，最好今年拿地今年完成开发。”

拿地资金的加大也催生了融资的需求，“目前公司主要通过金融机构来进行土地前融，即拍地之后去融资，融资回来补齐地价款。” 宝能内部一融资人士向时代周报记者表示。

多地产平台矩阵

过去一年里，除了宝能地产之外，宝能系新组建了两个地产开发平台。

首先是成立了宝能城市发展建设集团（下简称“宝能城发”），主打产业地产。对这块业务，姚振华显然抱有更大期望，不惜重金挖掘能人。

除此之外，姚振华还亲自到各地方站台拿地，与江苏、哈尔滨、天津、陕西等省市领导洽谈协商，并签订了一系列的产业投资计划。

去年新组建的宝新实业集团，同样专注房地产开发。2018年4月，宝新实业4.21亿元收购宝能城有限公司。

“这个只是股权关系的改变，主要业务仍是宝能城发在主导进行。”上述内部人士向记者透露。

而宝能旗下的地产开发平台宝能地产，由姚振辉负责，主要负责以前宝能的地产项目，和宝能城发平行。

2018年11月2日，宝能城发的出资情况发生变化。宝能地产股份有限公司持有宝能城发100%股权。这意味着，宝能城发成为宝能地产的全资子公司。两家公司关系由平行变为隶属。

上述内部人士向时代周报记者表示，地产平台整合完成了，但管理权还没有整合，两家公司在管理上仍是各自独立，内部现在是双平台竞争。

除了整合内部地产平台之外，宝能也有意借助外部力量发展。今年3月28日，宝能控股董事长姚建辉通过新体育集团有限公司（下简称“新体育”）公告称，拟将公司的名称变更为宝新置地集团有限公司。

据悉，物业开发投资已逐渐成为新体育的主要业务，通过收购、增资扩股等不同发展方式，其已在深圳、长春、长沙、渭南、汕头、云浮等中国重点城市有业务分布，覆盖了写字楼、商业、多层与高层住宅、酒店、商务公寓、别墅、花园洋房等多业态产品。对于新体育的更名举动，有分析人士指出，宝能系港股地产新平台即将诞生。

上述内部人士向时代周报记者说：“有规划如果要上市的话，资产包就必须做大，有可能会将地产业务以及城发打包上市。”至于是否会借助宝新置地登陆资本市场，内部人士表示，目前来看还不确定。

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